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第三季房市能量趨緩 2012/06/28

第三季房市能量趨緩

預估第三季房市能量趨緩 進入盤整格局

21世紀不動產總經理王福連:大台北地區審慎「湖心效應」


2012年受到歐債危機、美國經濟不振影響著全球經濟脈動,國內總統大選等政治因素,市場一度充斥觀望氣氛,去年實施的奢侈稅,雖未使房價大幅下修,不過的確對短期投機客造成不小影響,全台成交量進入趨緩局面,到第二季中南部房市感受回溫力道,但隨即油電雙漲、豪雨重創全台,造成強烈的物價上漲預期心理,再加上證所稅拖累台股,M1B年增率下降,六月份中旬房市已漸漸回歸理性,在內憂外患夾擊下半年房市恐陷入盤整局面。

 

21世紀不動產總經理王福連表示,受到證所稅陰霾影響,市場觀望氣氛瀰漫,代表股市資金動能M1B,雖然3、4月續揚走勢,但是到5月又下滑到3.24%,市場流動資金明顯減少,不利房市後勢發展,下半年有可能會出現「盤弱」格局,對於央行第三波房市管制措施,房市未來走向保持審慎態度,王福連進一步表示,要審慎小心房市會出現所謂「湖心效應」,也就是當房價漲時,湖心先漲,反之當房價走跌時,湖邊先跌,預估第三季大台北部份區域房價恐會下修10%至15%幅度。

現階段自住為主的市場

21世紀不動產企研室指出,資金動能疲軟,連帶會影響民生消費緊縮,相對於購屋者所得未增加,在未減輕貸款利息壓力下,預估未來房市保守觀望心態會更明顯、購屋期將會拉長,不過房地產市場「自住、保值、抗漲」現象還是會持續著。根據21世紀不動產統計,全台主要五個都會區平均單價漲幅情形,第二季中南部呈現明顯的穩定盤整,房價漲幅表現都優於北部,幅漲最高是台中市6.19%,高雄市3.55%、再來台南市也有漲幅2.32%,台北市有2.78%漲幅成長,最低則是新北市微幅下滑2.17%。王福連表示,台中市在台灣中心點,掌握南北的交通脈動,得天獨厚樞紐位置優勢,奢侈稅後回穩速度較優於其它都會區, 近年中科、水湳經貿園區的發展,增加不少就業機會更穩固區域自住型買盤。

通勤效能是拉抬房價主因

奢侈稅去年實施後,仔細觀察今年以來自住基本面並未出現明顯偏離,北二都的雙北市第二季房價漲幅呈現「一跌一漲」現象,台北市房價2.78%漲幅成長,反倒是新北市本季單價平均24.14萬元,較第一季24.66萬元微幅下修2.17%,王福連表示,基本上市中心的土地價格高且取得不易,優質地段的房價自然不易下滑,尤其信義區、大安區、松山區都是高保值的黃金地段,近年大台北地區交通網路緊密發展,大眾捷運的通勤效能是拉抬房價主因,新北市捷運環狀線所經過的地方,區域房價早反應漲幅超過一倍。

整體而看,下半年房市還是回到供需基本面,王福連指出,大台北地區的重劃區推案量激增,在房市新供給量大增情況,餘屋消化速度緩慢,如果房價無法回到相對合理價位,市場觀望心態將會逐漸蔓延到大台北地區的外圍,加上台北市豪宅化現象,是否受到央行限貸令而降溫,在預期心理引起「湖心效應」,造成供給量大、房價墊高一些的二線區域,房價恐會下修10%至15%幅度。

台南、高雄低房價成避險區

央行嚴控雙北巿特定信用管制區房貸後,許多投資客轉向中南部,加上房貸利率低,台南市、高雄市長期淡定房價,反倒成為這一波市場資金的避風港,在比價效應下,今年啟動補漲行情,第二季房價漲幅分別為3.55%與2.32%,尤其是高雄市近期在重大建設帶動下,第二季平均每坪單價來到8.29萬元,5月買賣移轉件數一口氣衝上4,169棟,是縣市合併以來第二次衝破4000棟大關,在整個市場盤整的氛圍中表現更顯突出,當地自住需求購屋信心增加,下半年持續看好區域行情升值潛力。

實價登錄、合宜住宅熱銷推動購屋線
綜觀目前市場景氣呈現下降趨勢,不過日前21世紀不動產調查結果顯示,還是有52%民眾表示對未來半年的房市深具信心,2012年下半年將會看到政府持續「推動居住正義」作為,7月份即將實施的「實價登錄制度」,使得房產交易價格將走向透明化,板橋浮州合宅住宅的熱銷,幫助許多首購族實現第二人生,更值得重視的是,當消費者購屋行為漸趨理性,購屋決策時間將會逐漸延長,議價空間會隨之擴大,或許第三季是逢低布局也是危機入市的時機。

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