住展房屋網 (2012-06-15)

住展房屋網提供

 三月底北市府強拆士林文林苑之爭議，導致原本成為房市顯學之一的都市更新，一下被打入冷宮，也讓相關條例受到諸多批評。而昨日內政部正式完成相關修法並公佈，李鴻源部長稱此次修法(改革)幅度之大，為歷年之最，而且開宗明義特別揭示『保障居住者權益』。

只不過從實際修訂內容看，恐怕是流於『文林苑』條款；攸關都市更新政策及精神能否真正彰顯及落實的『服膺公眾利益』要項，幾乎沒有任何涉及，而且這裡的公眾，不該只有原住戶或釘子戶，而是包含實施者在內的社會上所有人。

內政部公佈修法版本後，產學兩方當然各有表述，說法也全在外界意料中。住展企研室則認為，原居者屬相對弱勢，確實需要更多保障，然而我們也必須再次申明，都市更新真正要保障、促進的，應該是公眾的利益；再說得更白些，如果因為要保障少數弱勢，而犧牲多數希望改建、獲得更好居住品質的原住戶權益，或是整體市容改善之公眾利益，這絕非我們樂見。

至於有關都市更新推動因噎廢食，不利於平抑都會區房價的說法，表面上是成立，畢竟少了都市更新這個取得都市土地的途徑，基於供需法則，地價、房價確實更難下修。但住展企研室必須點出，過去幾年『順利』推動都市更新時，也沒見到都會區房價緩漲，反而不少都市更新案開出區域相對高價理由。

事實上，這個土地取得不易、房價難平抑的命題，不該只從都市更新這方面來看；要知道，之所以地主能老神在在、待價而沽，原因還在土增稅名存實亡、不動產持有及交易成本太低等。因此，都市更新停擺，造成都會區土地更加供不應求，房價會持續飆漲的立論，在邏輯上是有謬誤的；換言之，即便沒有現在的寒蟬效應，都市更新也不會成為平抑都會區房價的力量。都會房價飆漲的原因不僅在供需，更在資金熱錢追捧及稅制(稅基)問題等。

有些批評則認為，司法程序介入將成兩面刃，加上門檻提高，都會造成推動曠日費時。這點立論並無謬誤；但反過來說，從歐美成功推動實例來看，都市更新本來就不是短期內可完成的任務，而是茲事體大的浩大工程；尤其華人有土斯有財觀念之下，因為繼承等因素，私人土地權往往被切割過細，更影響更新整合。

再看看我們最愛拿來比較的日本，他們最成功的都市再生案例－東京六本木之丘，是花費了快20年才整合成功、完成更新，進而創造更大的附加價值，更被本地產業界奉為圭臬；到了台灣，都市更新一旦推動整合超過三年、五年，就被解讀為原地踏步？

此外，箇中關鍵還在於，日本或歐美開發商，是以中長期經營(收租)為主要營利模式，但台灣產業生態卻不同，開發者主要是靠賣斷獲利；如此這般，當然無法忍受較長的時間成本(風險)。有關這部分，住展企研室強烈建議，修法應該針對本地相關產業特性做適當調整與考量；尤其政府財源困窘，即便推動公辦更新，也要靠民間(資金)力量，因此仍須設計適當誘因，鼓勵民間參與。

其實無論是建商圈地更新牟利或釘子戶獅子大開口，本質並無二致；關鍵在於，都市更新本來就不該是以任何人的獲利為主要依歸，而是要以促進公眾利益為大前提，也就是改善市容、居住品質等等。而這部份，並非由NGO來擔任仲裁或實施者就能解決，官方仍責無旁貸，須從心態開始調整，切實扮演公正第三人角色，嚴格把關。然而從目前內政部公佈的修法內容看，仍沒看到行政部門有願意扛起這個責任的證據。

事實是，當初推動都市更新時，官方『肖想』使其成為推動(不動)產業榮景的薪柴；一開始心態和出發點就有誤，相關法令訂定當然傾向有利實施者(建商)。現在發生了大問題，想扭轉回來，當然得花費更大的力氣。尤其，如果當初的錯誤出發點或心態沒有調整回來，則即便再多保障弱勢的修法內容，也無益於極重要的都市更新政策推動。