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未來事件交易所 第二季上漲機率45% 2012/06/07
桃竹縣市房價最「淡定」,上漲機率45.0%,而全台房價上漲機率略高,上漲機率45.9%。
桃竹縣市房價最「淡定」,上漲機率45.0%,而全台房價上漲機率略高,上漲機率45.9%。

【MyGoNews林承志/台北報導】

 內政部營建署委託製作的「房價綜合趨勢分數」在2012年6月5日公佈,台灣房屋未來事件交易所(http://xfuture.org/twhg)對於第一季房價綜合趨勢分數預測準確度將近9成,判定台灣房價上漲機率超過4成,成為台灣房價趨勢的領先指數。第二季的預測資料顯示,桃竹縣市房價最「淡定」,上漲機率45.0%,而全台房價上漲機率略高,上漲機率45.9%,顯示房地產價格在2012年第二季有持續上漲的趨勢。

根據營建署公佈的「房價綜合趨勢分數」,2012年第一季全台灣的房價均較上季上漲,整體調查地區房價指數為118.7、台北市117.8、新北市115.7、桃竹縣市121.6、台中市114.2、台南市122.9、高雄市128.6。相較於2011年第四季數據,新北市漲幅最多,漲幅為18.4%;台南市漲幅最小,只有0.3%。此外,台北市與高雄市房價大幅攀升將近14-15%,桃竹縣市與台中市房價微幅上漲5-7%。

從2011年11月中旬開始進行的「2012Q1房價綜合趨勢分數_漲跌」預測,總交易量已經高達548萬口,從12月初進行交易不久,所有指數便呈現上漲機率約在50%左右,明顯比2011年第四季房價上漲機率為個位數要高很多。從2011年12月中旬至2012年3月,所有指數上漲機率大致維持在3成以上,4月以後更在4成以上。這顯示台灣房地產指數期貨市場早在5個月前便判定2012年第一季房價很可能從谷底回升。

根據2012年5月15日最後一個交易日的加權平均價格,台北市、新北市、桃竹縣市、高雄市的房地產價格上漲機率都超過5成,台中市為41.4%,台南市為47.0%,全台灣為39.6%。整體而言,台灣房地產指數期貨市場判斷台灣房價上漲的機率超過4成,大致掌握台灣房價上漲的趨勢,提供台灣房地產價格的領先觀察指數。

2012年1月3日開始進行的「2012Q2房價綜合趨勢分數_漲跌」預測,交易量已達到139萬口。根據6月5日的加權平均價格,台灣房地產指數期貨市場預測台灣房地產價格在2012年第二季可能持續上漲。全台房地產價格上漲的機率為45.9%,台北市為48.5%、新北市為49.8%、桃竹縣市為45.0%、台中市為50.8%、台南市為47.0%、高雄市為53.9%。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,奢侈稅將屆周年,但台灣房市呈現「量縮價穩」格局,主要原因,除台灣低利環境,全球熱錢依舊浮濫,加上油電雙漲,5月消費者物價總指數(CPI)為108.57,較上月成長0.49%,較去年同月漲幅1.74%,是2月以來的最大漲幅;平均1~5月更較2011年同期上漲1.41%,民生物資都漲了,房價沒有下滑的理由。

值得注意的是,若歐債持續惡化,導致全球景氣疲軟,國內在萬物皆漲,薪資未漲的窘境下,國人消費力是否會停滯,將有待觀察,台灣房地產在全球資金寬鬆,薪資不漲的環境下,將越呈「兩極化」發展。

因此,下半年房市觀察重點在於電費漲價後民生消費、證所稅、兩岸投保協議、實價登錄以及歐債後續發展等議題,預計房市仍穩定中成長。

針對台灣房價綜合趨勢分數的落點預測,台灣房地產指數期貨市場對2012年第一季房價指數預測的準確度將近9成,但與實際調查結果仍存在不小的落差。根據2012年5月15日的加權平均價格,全台灣房價指數預測準確度為89.6%、台北市為90.4%、新北市為88.6%、桃竹縣市為87.5%、台中市為93.9%、台南市為85.4%、高雄市為82.3%。

政治大學地政系教授林左裕表示, 受到美國兩次量化寬鬆貨幣政策及國內持續低利率的影響,全球資金浮濫,原物料上漲導致通貨膨脹壓力節節升高,也引發了國人購屋保值的效應,使得「房價綜合趨勢分數」實際漲幅超過房地產指數期貨市場交易者的預期。在央行持續低利率的引導、以及實價課稅遲未出爐等房地產持有低成本的環境下,預期國內自住者及投資者仍將擁抱房地產為保值的標的。

但林左裕警告,若全球經濟成長無以為繼、甚或反受歐債影響而持續衰退,則應謹防「停滯型通膨」現象,房地產泡沫可能因經濟衰退而破滅,可能邁入另一惡性循環,屆時央行已無再降利率的空間,反而形成「流動性陷阱」,類似日本長期的經濟衰退,這也是央行現在憂心的重點,因而積極管控房貸,進行壓力測試。

林左裕建議自住者仍應視可負擔能力衡量購屋的決策,而非受通膨趨勢引導而勉強購屋;投資者則更應謹慎觀察未來經濟走勢及央行貨幣政策以為因應,以免情勢逆轉而引發流動性風險。

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