【MyGoNews林承志/台北報導】

 內政部營建署委託製作的「房價綜合趨勢分數」在2012年6月5日公佈，台灣房屋未來事件交易所（http://xfuture.org/twhg）對於第一季房價綜合趨勢分數預測準確度將近9成，判定台灣房價上漲機率超過4成，成為台灣房價趨勢的領先指數。第二季的預測資料顯示，桃竹縣市房價最「淡定」，上漲機率45.0％，而全台房價上漲機率略高，上漲機率45.9％，顯示房地產價格在2012年第二季有持續上漲的趨勢。

根據營建署公佈的「房價綜合趨勢分數」，2012年第一季全台灣的房價均較上季上漲，整體調查地區房價指數為118.7、台北市117.8、新北市115.7、桃竹縣市121.6、台中市114.2、台南市122.9、高雄市128.6。相較於2011年第四季數據，新北市漲幅最多，漲幅為18.4%；台南市漲幅最小，只有0.3％。此外，台北市與高雄市房價大幅攀升將近14-15%，桃竹縣市與台中市房價微幅上漲5-7%。

從2011年11月中旬開始進行的「2012Q1房價綜合趨勢分數_漲跌」預測，總交易量已經高達548萬口，從12月初進行交易不久，所有指數便呈現上漲機率約在50％左右，明顯比2011年第四季房價上漲機率為個位數要高很多。從2011年12月中旬至2012年3月，所有指數上漲機率大致維持在3成以上，4月以後更在4成以上。這顯示台灣房地產指數期貨市場早在5個月前便判定2012年第一季房價很可能從谷底回升。

根據2012年5月15日最後一個交易日的加權平均價格，台北市、新北市、桃竹縣市、高雄市的房地產價格上漲機率都超過5成，台中市為41.4%，台南市為47.0%，全台灣為39.6%。整體而言，台灣房地產指數期貨市場判斷台灣房價上漲的機率超過4成，大致掌握台灣房價上漲的趨勢，提供台灣房地產價格的領先觀察指數。

2012年1月3日開始進行的「2012Q2房價綜合趨勢分數_漲跌」預測，交易量已達到139萬口。根據6月5日的加權平均價格，台灣房地產指數期貨市場預測台灣房地產價格在2012年第二季可能持續上漲。全台房地產價格上漲的機率為45.9%，台北市為48.5%、新北市為49.8%、桃竹縣市為45.0%、台中市為50.8%、台南市為47.0%、高雄市為53.9%。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，奢侈稅將屆周年，但台灣房市呈現「量縮價穩」格局，主要原因，除台灣低利環境，全球熱錢依舊浮濫，加上油電雙漲，5月消費者物價總指數（CPI）為108.57，較上月成長0.49%，較去年同月漲幅1.74%，是2月以來的最大漲幅；平均1~5月更較2011年同期上漲1.41%，民生物資都漲了，房價沒有下滑的理由。

值得注意的是，若歐債持續惡化，導致全球景氣疲軟，國內在萬物皆漲，薪資未漲的窘境下，國人消費力是否會停滯，將有待觀察，台灣房地產在全球資金寬鬆，薪資不漲的環境下，將越呈「兩極化」發展。

因此，下半年房市觀察重點在於電費漲價後民生消費、證所稅、兩岸投保協議、實價登錄以及歐債後續發展等議題，預計房市仍穩定中成長。

針對台灣房價綜合趨勢分數的落點預測，台灣房地產指數期貨市場對2012年第一季房價指數預測的準確度將近9成，但與實際調查結果仍存在不小的落差。根據2012年5月15日的加權平均價格，全台灣房價指數預測準確度為89.6％、台北市為90.4％、新北市為88.6％、桃竹縣市為87.5％、台中市為93.9％、台南市為85.4％、高雄市為82.3％。

政治大學地政系教授林左裕表示， 受到美國兩次量化寬鬆貨幣政策及國內持續低利率的影響，全球資金浮濫，原物料上漲導致通貨膨脹壓力節節升高，也引發了國人購屋保值的效應，使得「房價綜合趨勢分數」實際漲幅超過房地產指數期貨市場交易者的預期。在央行持續低利率的引導、以及實價課稅遲未出爐等房地產持有低成本的環境下，預期國內自住者及投資者仍將擁抱房地產為保值的標的。

但林左裕警告，若全球經濟成長無以為繼、甚或反受歐債影響而持續衰退，則應謹防「停滯型通膨」現象，房地產泡沫可能因經濟衰退而破滅，可能邁入另一惡性循環，屆時央行已無再降利率的空間，反而形成「流動性陷阱」，類似日本長期的經濟衰退，這也是央行現在憂心的重點，因而積極管控房貸，進行壓力測試。

林左裕建議自住者仍應視可負擔能力衡量購屋的決策，而非受通膨趨勢引導而勉強購屋；投資者則更應謹慎觀察未來經濟走勢及央行貨幣政策以為因應，以免情勢逆轉而引發流動性風險。