住展房屋網 (2012-04-26)

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昨日國泰建設研究單位公佈2012年第1季國泰房地產指數，全台房市較上季呈價漲量穩、比去年同期則呈價漲量縮格局，顯示房市景氣處於高峰盤整結構。

政大地政系教授張金鶚表示，今年第一季的國泰房地產指數結果，雖比去年第4季好轉，但是奢侈稅效應、國內外經濟疑慮等因素還在，因此使得市場觀望氣氛仍高，市場穩定度也不足。

而在北中南都會區的市況，台北市主流是高單價、精品小宅，未來預售市場可能和中古屋脫鉤。但是，台北市價量背離的趨勢，已持續連4季，雖可能成交價格持續強勁上揚、但量卻連續4季萎縮，該調查表示這種現象頗不尋常。

新北市則是所有指標都呈負向，尤其成交量季減4成，顯示短期內缺少投資獲利空間。至於桃竹，呈價漲量縮；台中市是價漲量季增；台南市為價量俱穩；另外，高雄市則表現亮眼，呈價漲、量大增。

照國泰房價指數的調查結果來看，第一季房市北趨冷、南趨熱，其實這樣的結果並不意外，而且是個走向均衡的好現象。北部市場在選前觀望心態勢必比較濃厚，而且根據住展企研室的各項即時指標來看，去年第二季市場就受到奢侈稅政策衝擊，成交量急轉直下，第三季進入調整期，短期投資客大幅減少，市場逐漸回歸常軌，第四季則遇到選舉及歐債事件，買氣觀望不前本是正常現象。

因此，成交量連四季衰退，與外部經濟走勢穩合，並非與整體市場悖離，並無不合理，至於價格上漲，其實根據國泰統計，也只是微幅上漲3%，嚴格說起來，這麼小的價格變化，充其量只是跟推案地點比較有關吧！要強說這3%就是”房價上漲”，未免太過沉重。

學者專家直指，第1季房市值得注意的現象是，新北市的可能成交價、成交量，雙雙衰退。這是否為市場反轉的指標區，將要再觀察。

針對第一季的衰退，住展認為這是合理現象，重點是，市況明顯在進入3月之後好轉，4月因配合降價的建案增多，因此買氣穩定增溫，第一季的市況已經算是落後指標數據，內容描述的市況，與4月市況好轉的現況大相逕庭。

根據國泰公佈的數據，似乎暗喻市場仍充滿風險，結論就是，現在不是買點，因為房價還未下降；但是對有購屋需求的民眾來說，究竟要等到何時才會是買點?房價要大降4成回到2006年? 還是回到哪一個價位時，才可以進場?其實研究單位應該也要有個比較明確的建議，在調查現況的價位之下，究竟合理的價位應該是多少。

開價勢必偏高許多，成交價也可能是偏高的，那麼，就現階段，就該區域，就該產品，應該提供一個參考價格範圍，這樣民眾才會有所適從。否則，腦中僅是一直接觸到”不能買”的訊號，根本也無從判斷何時才能買！