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金龍年 房地產市場看衰不衰 2012/04/11
房地產軌道經驗將隨著高鐵、快速道路往中南部發展。
房地產軌道經驗將隨著高鐵、快速道路往中南部發展。
 
【MygoNews林承志/台北報導】
奢侈稅開徵以來,雖讓短期投資客銷聲匿跡,但不動產價格卻絲毫不見所動!金龍年開春,在自住客撐住買盤下,房市329檔期又傳捷報,但面臨油、電雙漲,不動產投資市場看衰不衰。交通部高速鐵路工程局公開標售12筆土地,分別位於桃園、台中、台南3個車站體周邊地區,其中桃園5筆、台中5筆以及台南2筆,總計面積約8,606坪,底價共約17.18億元,預計將帶動高鐵周邊建設發展,刺激房市的成長,可望成為2012年全台土地買氣的風向球指標。

台灣房屋智庫研究員江怡慧表示,高鐵局標售的12筆土地,總共吸引12封標單搶標,其中台南站的2筆土地(歸仁區武東段154、155地號)各3封標單競標,戰況最為激烈;其次為桃園站1筆土地(中壢市青溪段550地號)2封標單競標;剩下由桃園站1筆土地(中壢市青溪段548地號)、台中站3筆土地(烏日區新站南段101地號、新榮泉段16及26地號)各1封標封數,總計共7筆土地標脫,標脫率高達58%,標脫總金額超過8億5千萬元,整體溢價率12.97%。

台灣房屋青埔直營店副總經理彭成貴表示,特區內住宅區土地均價每坪約35~40萬元,明顯高出底價(24-33萬元),近2~4成,此次標售高鐵桃園站的5筆土地中,標出的2筆土地(中壢市青溪段548、550地號),皆屬中、小塊基地,該土地座落區域之成交價格在每坪32-35萬元,高出得標價(27~29萬元)2成,算是買得相當划算。尤其許多台商都以桃園機場為第一站,因此在桃園置產意願近年來大幅提高,且因標售底價相對便宜,對建商產生致命的吸引力,因此如期順利脫標。

針對桃園高鐵站周邊,彭成貴分析,5年前住宅區土地從2008年平均每坪18~22萬元的水準,上漲到每坪35~40萬元,漲幅達80~95%,相當驚人。至於現階中古市場行情,透天別墅每坪平均價格約16~18萬元;電梯大樓每坪平均價格約19~22萬元,相較於2008年時的房價,近5年漲幅超過5成。

江怡慧分析,目前青埔市場位於桃園高鐵特定區中,不僅有在地的中、小型建商,更有中悅、寶佳等知名建商接續登陸搶灘,再加上兩岸三通的利多刺激下,如獎勵台商回台投資、遺贈稅調降,讓不少台商回流,102年中機場捷運線通車利多,使得區域內的土地價格具有續航力,而該區匯集了高鐵、機場、捷運等,交通潛力性強,目前尚有航空城的規劃,因此,土地保值性甚高。

在烏日區的土地標售方面,屬於住宅區的中1以每坪16.8萬標出,溢價率不到2%。台灣房屋台中高鐵特許加盟店店長李炳樋表示,特區內交易相當熱絡,目前住宅區土地均價每坪約16~18 萬元行情水準;近高鐵車站周邊的商業區土地均價每坪約30萬元左右。

區域內住宅以透天宅住店居多,平均總價1,200萬元左右,電梯透天住店平均總價約在1,700萬元左右,社區內非店面透天別墅平均總價約在860-880萬元,至於目前正在推案的電梯大樓則是以每坪12萬元開賣。李炳樋表示,該區域較少有當地居民購買,但卻吸引許多外來客的青睞,其中以台中市居多,也有不少彰化、大肚區的居民,再加上此區為新興區域、尚有多處公園、周邊產業多為低污染類型,具交通機能強、生活環境安寧的特點。

烏日的商業區部分,中3以每坪29.42萬標出,中4每坪26.98,平均溢價率高達16%,江怡慧分析,台中烏日高鐵特定區有「3鐵、雙環、雙快、雙高」等多項交通優勢,且鄰近南區、南屯區,房價又相對便宜,以同樣價格在特區內所能購得的房屋,坪數大於市區的產品。標出價格雖略高於底價,但仍在行情範圍之內。

李炳樋表示,烏日高鐵特區內,有個很特別的現象,就是這裡房價沒有暴漲的趨勢,但住宅區土地價格,卻每年漲幅以每坪1萬元逐年上升,且無趨緩跡象,因此該區房市發展穩定,後勢房價沒有看跌的道理。

而台南區兩筆土地皆順利標出,台灣房屋台南仁德特許加盟店店長翁儷文表示,千坪左右大小的住宅區土地行情每坪為7-8萬元,這次標售台南歸仁區南1、南2標的,土地面積分別為1,353坪與1,342坪,標售底價均為每坪6.12萬元,南1及南2標,皆由呂先生等4人以每坪6.61萬元得標。南1總價8946萬7200元,南2總價8875萬8200元,台南溢價率平均落在8.11%。

江怡慧分析,由於基地形狀方正,不但近台南高鐵站、商業區外,且週邊有綠地,附近又有長榮大學及交通大學台南分校預定地,因此吸引長期投資者投標。翁儷文表示,雖然現階段房價還無法與市區相比,也比永康區低,但高鐵因屬重大交通建設,其周邊生活機能和聯外道路,勢必多有發展,未來若有大型財團投資建設或購物中心進駐,勢必將更帶動房價上揚。
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