台灣房屋 (2012-04-10)

台灣房屋智庫

去年繼奢侈稅開徵以來，雖讓短期投資客銷聲匿跡，但不動產價格卻絲毫不見所動！今年，金龍年開春，在自住客撐住買盤下，房市329檔期又傳捷報，但面臨油、電雙漲，不動產投資市場又將如何發展？交通部高速鐵路工程局今(10)日公開標售12筆土地，分別位於桃園、台中、台南三個車站體周邊地區，其中桃園5筆、台中5筆以及台南2筆，總計面積約8,606坪，底價共約17.18億元，預計將帶動高鐵周邊建設發展，刺激房市的成長，可望成為今年全台土地買氣的風向球指標！

 

台灣房屋智庫研究員江怡慧表示，今日高鐵局標售的12筆土地，總共吸引12封標單搶標，其中台南站的2筆土地（歸仁區武東段154、155地號）各3封標單競標，戰況最為激烈；其次為桃園站1筆土地（中壢市青溪段550地號）2封標單競標；剩下由桃園站1筆土地（中壢市青溪段548地號）、台中站3筆土地（烏日區新站南段101地號、新榮泉段16及26地號）各1封標封數，總計共7筆土地標脫，標脫率高達58%，標脫總金額超過8億5千萬元，整體溢價率12.97％。

 

 

高鐵土地標售案

 

 

台灣房屋青埔直營店副總經理彭成貴表示，特區內住宅區土地均價每坪約35-40萬元，明顯高出底價（24-33萬元），近2-4成，此次標售高鐵桃園站的五筆土地中，標出的2筆土地（中壢市青溪段548、550地號），皆屬中、小塊基地，該土地座落區域之成交價格在每坪32-35萬元，高出得標價（27-29萬元）2成，算是買得相當划算。尤其許多台商都以桃園機場為第一站，因此在桃園置產意願近年來大幅提高，且因標售底價相對便宜，對建商產生致命的吸引力，因此如期順利脫標。

 

 

針對桃園高鐵站周邊，彭成貴分析，五年前住宅區土地從2008年平均每坪18-22萬元的水準，上漲到每坪35-40萬元，漲幅達80-95%，相當驚人。至於現階中古市場行情，透天別墅每坪平均價格約16-18萬元；電梯大樓每坪平均價格約19-22萬元，相較於2008年時的房價，近5年漲幅超過5成。

 

 

江怡慧分析，目前青埔市場位於桃園高鐵特定區中，不僅有在地的中、小型建商，更有中悅、寶佳等知名建商接續登陸搶灘，再加上兩岸三通的利多刺激下，如獎勵台商回台投資、遺贈稅調降，讓不少台商回流，102年中機場捷運線通車利多，使得區域內的土地價格具有續航力，而該區匯集了高鐵、機場、捷運等，交通潛力性強，目前尚有航空城的規劃，因此，土地保值性甚高。

 

 

在烏日區的土地標售方面，屬於住宅區的中1以每坪16.8萬標出，溢價率不到2%。台灣房屋台中高鐵特許加盟店店長李炳表示，特區內交易相當熱絡，目前住宅區土地均價每坪約16-18 萬元行情水準；近高鐵車站周邊的商業區土地均價每坪約30萬元左右。區域內住宅以透天宅住店居多，平均總價1,200萬元左右，電梯透天住店平均總價約在1,700萬元左右，社區內非店面透天別墅平均總價約在860-880萬元，至於目前正在推案的電梯大樓則是以每坪12萬元開賣。李炳表示，該區域較少有當地居民購買，但卻吸引許多外來客的青睞，其中以台中市居多，也有不少彰化、大肚區的居民，再加上此區為新興區域、尚有多處公園、周邊產業多為低污染類型，具交通機能強、生活環境安寧的特點。

 

 

烏日的商業區部分，中3以每坪29.42萬標出，中4每坪26.98，平均溢價率高達16%，江怡慧分析，台中烏日高鐵特定區有「3鐵、雙環、雙快、雙高」等多項交通優勢，且鄰近南區、南屯區，房價又相對便宜，以同樣價格在特區內所能購得的房屋，坪數大於市區的產品。標出價格雖略高於底價，但仍在行情範圍之內。李炳店長表示，烏日高鐵特區內，有個很特別的現象，就是這裡房價沒有暴漲的趨勢，但住宅區土地價格，卻每年漲幅以每坪1萬元逐年上升，且無趨緩跡象，因此該區房市發展穩定，後勢房價沒有看跌的道理。

 

 

而台南區兩筆土地皆順利標出，台灣房屋台南仁德特許加盟店店長翁儷文表示，千坪左右大小的住宅區土地行情每坪為7-8萬元，這次標售台南歸仁區南1、南2標的，土地面積分別為1,353坪與1,342坪，標售底價均為每坪6.12萬元，南1及南2標，皆由呂先生等4人以每坪6.61萬元得標。南1總價8946萬7200元，南2總價8875萬8200元，台南溢價率平均落在8.11%。

 

 

江怡慧分析，由於基地形狀方正，不但近台南高鐵站、商業區外，且週邊有綠地，附近又有長榮大學及交通大學台南分校預定地，因此吸引長期投資者投標。翁儷文表示，雖然現階段房價還無法與市區相比，也比永康區低，但高鐵因屬重大交通建設，其周邊生活機能和聯外道路，勢必多有發展，未來若有大型財團投資建設或購物中心進駐，勢必將更帶動房價上揚。