【MyGoNews 林承志/台北報導】2012/03/01

希臘債務問題獲得紓困，歐債的威脅利空鈍化，加上國內瀰漫在一片股市上揚、兩岸投資關係可望大躍進的樂觀情境下，龍年新春房市宛如櫻花漫開，一甩年前陰鬱買氣，成交量回補2~3成，中古屋成交價量已經回到2011年全球股災前的水準。

根據永慶房產集團研展室統計，2月台北市中古屋每坪成交均價50.7萬元，較上月修正4.7%；新北市中古屋房價每坪30.1萬元，小升2.0%；台中、高雄價格則維持平盤，中古屋每坪11.8萬、9.1萬。主要都會區的買氣已回穩，成交量較上月全面成長。台北市、新北市、台中市、高雄市，成交量則較上月分別提升25%、21%、20%、26%。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，年後經濟築底反彈的信號強烈，再加上超低利率環境還有持續延長的跡象，通膨隱憂再起，強化民眾購屋需求，從原本的「觀望」心態轉為「審慎樂觀」。無論是新進的買方人數或房仲帶看量都較去年第四季成長3成左右，整體交易量重回奢侈稅後的水準，且有續熱的現象，預計3月的成交量仍有穩定成長的表現，但追價的激情已趨於理性。

選後買方的心態明顯轉趨樂觀，2011年超過25%台北市民選擇輕移民至新北市的現象，已開始回流，到2月只剩下17%外流。另外，台北市中心的首購買方佔比達23%，超越全年平均的19%。黃舒衛表示，消費者對精華區價格的認同增加，選擇在房價盤整期進場，之前的曲高和寡已不再。而市中心相對平價的中山區、松山區，可望在因應東亞黃金航線成形、松山機場的新國門效應帶領下，出現叫好又叫座的表現。

房價凍漲強化民眾購屋的意願，再加上百年結婚潮、龍年生子潮的剛性需求，兩者拉動家長買給子女的「贈與」比例。有捷運直達台北市郊區的贈與比例從去年的7%，一舉躍升為11%，間接把內湖、文山、南港推上成交熱區。黃舒衛說，這幾區的捷運末端站沒有供給量過大的問題，又有補漲的行情，價格支撐條件強，最受自住客買方市場青睞。

除了台北市的在地認同提高以外，新北市的在地買盤信心已經恢復，原本觀望的買方態度轉向積極，換屋買方從去年平均的28%，提升到34%。但過去最主要的首購族群從1月的32%，下修至2月的28%。黃舒衛提醒，在居住正義的政策大旗之下，合宜住宅在2012年第二、四季的推出，將使部份首購族產生觀望心態，因此供給量過大、價格預期過高的地區，房價還有調整空間，但隨著捷運計畫的推展，以及價格優勢的擴散，仍有吸引剛性需求選購的利基。

台中市、高雄市元月中古屋市場受長假效應，房市成交冷清。但年後市場看法則隨股市走揚而逆轉，原本觀望的自住客回籠，成交量重回去年奢侈稅後水準。而台中七期、高雄美術館、農十六的指標區域，來客量也增加4成以上。但由於新成屋房價居高不下，置產族群的獲利空間有限，因此2月總量僅回到過去水準，未爆大量。但鳳山等原縣區的縣市交界區，成交量仍持續擴大，顯見只要價格合理，區域市場不會寂寞。

黃舒衛分析，中南部的住宅市場以自住客為主力，而且置產客對於目前的投報率相當在乎，造成買方考慮的時間拉長，使市場氣氛雖偏多，但較理性，預計第二季的成交量還有一成左右的上漲空間。然而商用產品，如：店面、旅館，在未來「陸客自由行」政策的預期開放之下，租金提升可期，反而是值得佈局的產品。

黃舒衛指出，美國的低利政策延至2014年底，等於宣告以調升房貸利率擠壓房價泡沫的威脅減低。再加上兩岸關係仍有很大的改善空間，投資環境看好，首購、置產買方的信心重新被燃起，讓房市向下修正的壓力大減，也鼓舞建商一掃先前壓抑氣氛，在329檔期積極推案。惟歐債的未爆彈未除、房價所得比屢創新高，而且政府居住正義政策多管齊下，合宜住宅hold住大量首購族，低總價的重劃區產品在政府規劃下，也將陸續搶市，新北市公寓、中古大樓未來價格破壞的機會大，區域個別表現的趨勢會更分明，值得屋主注意。

黃舒衛建議，新內閣頻頻拋出政策議題，市場M型化的走向會更明朗。一方面是透過與國際市場的接軌，豪宅、商用不動產，甚至是市中心住宅，價格的支撐性會被強化，但供給量大、生活機能弱、交通距離遠的地區，會在政府嚴控建商貸款的措施下，以及擴大生活圈的議題操作下，提早鬆動價格，最大降幅可達15%，值得消費者留意。