拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託

【經濟日報／記者陳美君／台北報導】

大型行庫土地建築融資逼近滿水位，面對建商的資金需求有增無減，內部祭出「拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託」三招，以提高獲利貢獻、降低授信風險。

銀行的不動產放款，按銀行法規定不得超過30%上限。合庫銀董事長劉燈城指出，該行不動產放款占比約28%，內部授信額度僅剩四、五百億元，將嚴加控管。

圖／經濟日報提供

過去土建融資案的放款利率僅約2%出頭，目前土銀、合庫等大型行庫為了以價制量，利率皆拉高至3%以上，有些建商在南部非精華地段興建住宅，貸款利率甚至飆破3.5%。

另針對新北市林口、三峽、淡海三個區域，因建案過多，風險較高，大型行庫在貸款契約明定，相關地區建案銷售率須超過五成，才會開始撥款。

此外，銀行說，政府祭出奢侈稅，重創房市投機客，也拉高建商倒閉風險，決定要求建商將客戶購買預售屋的價金交付信託，直到完工才可動用。至於興建所需資金，銀行會按進度分批撥款，如此一來，就不用擔心建商房子蓋到一半，帶著客戶預付款遠走高飛。

銀行主管還說，因不動產承作額度有限，除既有建商客戶外，若建商在別家銀行辦土建融，才想來辦分戶、轉入房貸的建商，就會被拒於門外。

銀行主管說，一般房貸利率僅1.8%~1.9%，土建融至少都有接近3%的水準，是房貸的兩倍，在僅存不多的放款額度裡，寧可多做一些土建融拉高利差，減少個人房貸，以免占去放款額度。

國銀龍頭台灣銀行也對土建融業務從嚴鑑價，貸款成數會參考土地取得成本，以兩者較低者為準。

身為不動產專業銀行的土地銀行，不受銀行法30%上限約束，但金管會表態，不希望土銀放款過度集中在房地產，因此，土銀對風險較高的建商，會拉高放款利率1碼（0.25個百分點）以上，採「差別定價」策略。