【文／中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】

 

2012年總統大選結果揭曉，馬英九總統以過半優勢獲得連任，執政團隊也在立法院獲得過半的穩定席次，這意味著兩岸政策將持續在ECFA的基礎架構下繼續開放與發展。台灣房地產在選前因奢侈稅效應與大選不確定因素下，交易量持續萎縮，而2011年下半年的房地產在奢侈稅利空陰影下，市場呈現價穩量急縮的盤整待變走勢，區域交易量與房價的個別表現分別是北冷價穩、中寒價小跌、南溫價小漲的局面，全省整體平均房價表現可謂持平，並沒有房價反轉的訊息出現，可見奢侈稅的效應只是在短線抑制大台北房價衝之欲出的末升段行情，未來政府若沒提出解決台北都會房地產供需的治本政策，在總統大選後市場觀望氣氛消除，又在種種利多因素推波助瀾下，難防台北市房價先蹲後跳，下半年房價仍有衝出的可能危機。

 

未來兩年台灣房地產的走勢關鍵在台北，要擔心台北市的豪宅仍有高價，房價仍有衝出的危機

 

回顧2009年第一季，在金融海嘯風暴肆虐半年後，市場一片悲觀氣氛中，個人獨排眾議，預測未來兩年(2009~2010)房價將呈鋸齒狀微笑線型上升，主要判斷的關鍵因素在於政府適時降低遺產稅與啟動ECFA談判的政策利多，造成資金回流與預期陸資來台心理效應。2010年底個人在台灣不動產交易中心季報2010年第四季季報封面標題指出【政府控管稅率將是2011年房價漲跌的關鍵因素】，果然政府在大台北房價失控下祭出奢侈稅的打房政策，有效的壓抑北市即將衝出的房價。如今，2012年總統大選後，台灣房地產走勢備受關注，大多數專家學者與業者認為房地產會持續走軟，而走軟的幅度預測不一，但個人認為未來兩年房地產的走勢關鍵在台北，台北市房價可能先蹲後跳，下半年反而要擔心台北市的豪宅仍有高價，房價仍有衝出的危機，若是如此，就可能種下北部房地產反轉的嚴重後果與中南部補漲行情的提早結束，理由很簡單，政府在選前已經飽受【台北居住不易】的民怨之苦，為履行馬政府維護居住正義的承諾，政府一定不會容許大台北房價無限上綱，打壓政策一定會持續出籠，房價就會正式走入反轉的市場。個人為甚麼一再提出警告，台北房價仍有衝出的危機，具體的利多關鍵因素如下：
(一) 總統大選底定，不確定觀望因素消失，交易量將於春節後脫離谷底。
(二) 未來一年內，雖受歐債風暴影響，但國內整體經濟成長率應會維持於4%的成長範圍。
(三) 台北市房地產仍是處於資金集中、人口集中、產業集中、住宅投資需求強勁的供需環境中。
(四) 利率短期內仍維持低檔，奢侈稅打擊短線投機奏效，短線投機出場，市場回歸基本面，中線投資與自住需求者將持續進場。
(五) 執政黨繼續開放的兩岸政策有利於投資信心恢復，陸資來台投資的預期心理，資金行情啟動的利多，將受市場炒作，並激勵市場信心。
(六) 自住型客戶眼看房價並沒預期大幅下修現象，開始勇於進場議價，市場將逐漸恢復活絡現象。
 

 

台北市目前房價已經屆臨高檔警戒線，未來漲多少就將會跌多少，而中南部房價補漲行情將會持續一年以上

 

總而言之，在基本面上，台北市房價先冷後溫，下半年要擔心有衝出危機，中南部房價先溫後熱，受到縮短南北差距的政策激勵，上半年開始即有明顯補漲行情，然在技術面上，台北市目前房價已經屆臨高檔警戒線，未來漲多少就將跌多少，而中南部尤其南部的房價，只要台北市房價沒衝出，就不會造成政府的打壓政策與反轉效應，中南部房價補漲行情就會持續一年以上，尤其是坐落在豪宅周邊的中古成屋，一定會有比價的追漲效應。另外在消息面上，陸資來台仍是市場炒作的利多訊息，但政策傾向維護居住正義，因此大台北房價將受一定程度的壓抑，中南部房價將受一定程度的鼓舞，但中南部農業縣市仍要特別關注農舍興建辦法的修訂將會影響農地與農舍交易市場，也間接影響房地產交易市場。綜觀2012年台灣房地產走勢關鍵，在於有效的掌控台北市的房價漲跌動態，作為房地產投資的重要參考。綜上所述，現階段自住型與換屋型買方應沒有何時進場的問題，短線投機不宜進場，中長線投資可伺機選擇合適標的。