【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

景氣不佳，政策又作梗，預售屋前景很不妙。代銷業表示，在四大政策影響下，預料明年將有更多建商放棄預售，改採先建後售或邊建邊售，風光多年的預售屋可能逐漸退燒。

四大政策是換約交易查稅、奢侈稅、預售履約保證機制及國際會計準則 (IFRS)。前3項已上路，IFRS則將於2013年全面適用。

由於預售屋賣的是未來價格，是推升房價上漲的最大動力，一般認為，預售屋減少，過去房價一年大漲3、4成的情況也會減少。建商開價將趨於平實，不會動輒開出區域新高價。

國內建商銷售建案主要有三種方式，包括預售、邊建邊售及先建後售。在中南部，由於民眾買房多為了自住，加上普遍認為房子買了就下跌，對預售屋接受度不高，建商因此多採先建後售，房子蓋好才賣，讓民眾付了錢立刻可入住。

但大台北則截然不同，房子多被認為是投資理財工具，特別是預售屋，更被視為高財務槓桿操作的最佳工具，不只投資客愛不釋手，自住客接受度也高。由於預售好賣，又可將民眾頭期款拿來作為營建資金調度，建商推案大多以預售為主。

也有一些大台北建案採取先建後售，有些是考量控制建材成本，有些是公司傳統，不過多數都是因為認為「賣愈早，賺愈少」，因此選擇先建後售或是邊建邊賣，以增加獲利。

這種情況在今年仍是主流，不過，許多代銷業者認為，明年就會出現變化。永慶建設兼代銷總經理葉凌棋分析，國際景氣下滑是因素之一，另外奢侈稅、預售換約查稅、IFRS以及預售履約保證機制等政策，影響也很大。

奢侈稅方面，由於此一政策讓市場明顯從之前全面看多，轉為多空交戰，甚至看跌，對預售屋影響甚大。預售屋是期貨市場，如果預期未來會跌，不只投資客不想買，自住、置產型的民眾，也不想提早付款買一紙合約。

預售屋如果在交屋前就轉手出售，其實並沒有奢侈稅的問題，不過葉凌棋表示，稅捐機關針對預售屋換約交易強力查稅，殺傷力比奢侈稅還大。許多預售投資客現在根本沒時間到案場看屋，因為都在忙著補稅。

今年5月1日隨著預售契約新制上路的「預售屋履約保證機制」，也明顯降低建商採預售銷售意願。信義代銷協理何胤諭表示，預售履約保證有很多方式，重點都是在開發商預收的款項只能專款專用，不得作為其他資金調度。

如此一來，對不少建商而言，預售變得沒有意義，特別是資金需求較大的中小型建商，反正也動用不了，不如邊建邊售或先建後售，既可控制營造成本，也有機會獲得更多利潤。

預計2013年上路的國際會計準則，也會降低大型建商推出預售案的意願。IFRS對上市櫃建商最大的影響就是未來認列收入，必須採取全部完工法，也就是要等完工才能入帳，而非過去使用的完工比例認列方式，換言之，預售時即使賣得再好，也無法列為績效，不如先建後售。