【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅上路至今滿半年，房仲業發現，在政策因素干擾下，以往長期存在、民眾堅信的兩大投資法則已出現動搖。

兩大投資法則是：同心圓理論及南北區域法則。

同心圓理論是投資人最熟悉的投資法則，其主要內容是指，每一個城市的房市發展，都是由市區往外擴散，房價因此以市中心為核心，市中心最高，愈往外圍房價愈低。

套用在投資上，就是市中心房價最具抗跌性，當房市景氣好時，市區會先漲，反之，當房價下跌，則從郊區跌起。

 

全國不動產董事長葉春智表示，此一觀念長期深植投資人腦中，幾可說是房市ABC，而這1、20年來大台北房市發展也是如此，這一波長達8、9年的多頭，市區都扮演了領漲角色。

然而，在奢侈稅上路後，此一定律似乎出現轉變。台灣房屋統計北市在奢侈稅開徵前後價量變化，結果發現，這波房市下滑，市中心區不只成交量下滑比郊區嚴重，連價格鬆動也更為明顯。

在成交量方面，內政部資料顯示，北市12個行政區自6月1日以後，交易量下滑最多的依序是大安區、中正區、內湖區、信義區及松山區。前5名中，市中心就占4個。其中下跌排名第一的大安區，是各界認為大台北房市的「正圓心」。相對的，交易量下滑較緩和的，分別是大同、萬華及文山區，這三個地區在台北房市向來被視為相對較弱的外圍區。

再以成交價來看，依台灣房屋調查，台北市在奢侈稅上路後各行政區有漲有跌，其中下跌的有5個行政區，分別是大安、中正、信義、松山及士林，也都集中在市中心區。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，會出現如此和過往經驗完全相左的市況，應和市中心區因長期被視為保值抗跌，投資客密集，而奢侈稅又主打投資客，因此造成市中心下跌反而比郊區慘重的反常情況。

葉春智分析，奢侈稅威力比想像來得重，投資客一開始希望轉嫁奢侈稅給買方，但並不順利，時間一拖久，加上全球景氣轉壞，股市重挫，免不了有人降價求售，市中心房價也因此鬆動。

信義房屋企研室經理蘇啟榮則認為，北市市中心比市郊跌得重，除了奢侈稅因素外，房價過高也是一大因素。北市市中心目前房價早已超過一般民眾所能負擔，少了投資客，自住客又買不起，市中心房價因此面臨更大回跌壓力。

除同心圓法則失靈外，這十多年來，景氣好時，北部房市先好，房市不景氣，中南部先反轉的南北區域差異法則，也在今年出現不一樣情況。

以成交量來說，根據內政部統計處資料，今年第三季和去年第三季比較，台北市和新北市成交量各下滑21%、22%，然而，同一時期桃園只下滑11%，台中和高雄也各只下滑11~12%。另以價格來看，台中鬆動不明顯，高雄平均成交價則是逆勢上揚來到每坪12萬元的歷史新高價。

此一和以往截然不同的市況，令不少投資客扼腕，據了解，由於以往景氣下滑或政策打房如央行信用管制，雖然目標是大台北，但中南部大多首當其衝，也因此在奢侈稅傳出後，投資客都率先殺出中南部物件，股災發生後，更是全面拋售，沒料到這次北部反而受創更重，賣錯標的。

房仲業認為，中南部這波如此「反常」表現，主要是中南部原本區域投資客就不多，前一波殺出後，更所剩無幾，但市場的自住需求則保持穩定，也因此在北部房市深受奢侈稅和歐債蹂躪時，中南部表現相對亮眼。