長期以來，居高不下的房價，成為民怨之首，年輕人無力買房、中產階級換不起更好房子，為抑制炒房，馬英九總統提出「居住正義」方案，民進黨總統參選人蔡英文也提出對策，聚焦房市議題。國內房價如何走向正常，本報特別企劃「實現居住正義」專題報導，從實價登錄、實價課稅、住宅政策、資金、交通工作等五大面向，深入剖析全民居住議題。（系列三之二）

要完成實價課稅 建立登記制恐緩不濟急 可靠地方調整地價 解決稅基過低問題

【經濟日報／記者陳乃綾、陳美珍／台北報導】 2011/11/17

現行稅制下，房屋及土地如果涉及買賣，必須繳交至少五種稅捐，但除了房屋的財產交易所得稅具有實價課稅的法源，土地增值稅、地價稅、房屋稅和契稅，都明訂要按政府公告價格課稅。

金融海嘯衝擊後，國內房屋市場近二年炒作風氣盛行，房價一飛衝天，立委費鴻泰表示，他曾聽過選民說，與朋友合資1,000萬元買下北市預售屋豪宅，沒兩年再出售時，大賺7,000萬元。

他說：「對一個上班族來說，這樣天文數字，上八輩子的班都賺不來，怎會不讓人瘋狂炒房？」

財政部去（99）年10月開始對短期買賣豪宅、預售屋大查稅，一年後國庫一共掃出41億餘元的炒房漏稅暴利，僅補稅就進帳14億元。不動產不是用來「住」，而是用來「炒」的現象，不勝枚舉。

炒房變成資金雄厚，或市井小民集資投入的「全民運動」，財政部說，就是房產課稅稅基，偏離市價太多所致。

圖／經濟日報提供

以土地的課稅稅基為例，賣地時課徵的土地增值稅，是按公告現值課徵，100年全台平均公告現值占正常交易價的81.48%，等同政府以八折價對買賣土地者的增值利益課稅。

土地持有稅部分，土地所有權人每年繳交的地價稅，課徵稅基為公告地價，距離市價更僅有二成，且公告地價依法每三年才調整一次，比公告現值更難追上市價。

房屋部分，買賣房屋若有獲利，所得稅法規定，房屋的財產交易所得須以實際獲利為稅基；但稅法卻又開後門，讓無法提出文件證明成本和交易價格的納稅人，直接按照房屋現值一定比率，計算應稅所得。

我國房屋評定現值30年沒調整，有心避稅的人只要蓄意不出示證明文件，就可適用低稅基，規避炒房暴利的所得稅。

台北市政府財政局長邱大展說，有錢人拚命買房子，但每年繳的持有成本（房屋稅）卻低到不行，持有成本對有心炒房者，並沒有嚇阻作用。帝寶一年房屋稅，才只有7.6萬元。豪宅稅今年7月實施後，也才加到30.5萬元。對比房價一年來的漲幅，房屋稅只是九牛一毛。

財政部長李述德說，不動產課徵稅基太低現象，已著手修法建立不動產實價登記制，只要不動產交易經由登記，建立買賣成交資料後，不動產按實價課稅時機就自然成熟。

不過，全台多達800萬筆不動產，每年約交易40萬筆的速度，假設全部不動產都買賣一次，也需要20年時間，政府才能有完整交易資料可掌握。實價登錄建立後，多久才能實價課稅，財稅機關其實並沒有把握。

地方稅捐官員說，不動產課稅的缺失就是「稅基」。如果握有調整公告價格權限的地方政府，願意加速拉升公告價格貼近市價的速度，即使實價登錄建制不夠完備，實價課稅也可以較預期更快實現。