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企業售屋所得 將加重課稅 2011/11/14

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】 2011/11/14

避免售屋利得遭免稅土地所得稀釋,財政部調整企業出售不動產的房地比計算原則,房屋評定現值須增計5%營業稅。此舉將抬高不動產出售利得中,應課稅的房屋所得比重,達到加重對售屋所得課稅效果。

圖/經濟日報提供

財政部已修改營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定,建商等營利事業出售不動產時,如未在契約中明訂房屋及土地個別售價,其計算房屋銷售收入的房地比公式中,房屋評定現值須按加計5%營業稅後的金額計算。

依據修正後房地比公式,房屋評定現值改採含稅價計算後,應稅的房屋銷售所得增幅約達3.95%。即每100元會增加3.95元是屬於應課稅的房屋利得。

調整後房屋評定現值按含稅價計算原則,也適用於房屋價款經稅捐機關調查明顯較市價低的避稅案件。

財政部舉例,目前房屋評定現值未含稅下,出售不動產若未區分房屋及土地的個別出售價,如以房屋評定現值200萬元、土地公告現值800萬元為例,其計算出應稅的房屋款比率為20%,即不動產銷售收入的房地比率是:房屋20%、土地80%。

但修正後房屋評定現值加計5%營業稅,房屋款的比重即拉升為20.79%,相對免稅的土地款比重會下降,所得稅也會加重。

如不動產售價5,000萬元,其成本或買進價為3,000萬元,不動產銷售收入2,000萬元,在房地比未加計含稅價下,屬於應稅房屋的銷售收入是400萬元【(5,000萬元-3,000萬元)x 20%】;但調整後售屋收入增為415.8萬元。按17%營所稅率換算,新增15.8萬元售屋收入,增繳的所得稅約為2.69萬元。

財政部指出,個人出售不動產因非營業稅的課徵範,因此個人出售不動產的契約若未明訂房屋及土地的個別銷售價,房地比計算公式仍維持不變,其房屋評定現值不必加計5%營業稅,售屋所得不會改變。

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