【太平洋房屋提供】 2011/10/14 09:44

100年下半年的房地產市場由於受到6月份奢侈稅的實施、歐債危機、美信評被降級到引發全球股災、近期的實價登錄政策因素影響，房產市場呈現交易量縮情形(因奢侈稅的實施，充分抑制短期投機客炒作，在投機客往日進場較頻繁的台北市、新北市等地區，平均下滑約有1.5成~2成左右)，但政府提供財政部(500萬)及內政部(200萬)之優惠住宅貸款方案，協助首購族及換屋族購屋，希望實現一生一屋的居住正義政策也很明確。所以未來市場上，自住型買方及置產型買方可望成為購屋之主力。

人的一生離不開可供安身立命，遮風避雨的房屋，而且不同的階段，雖對房屋的需求不盡相同，但是對於”有房才有歸屬感”的想法卻是不變的。

在目前房市尚會變化的情況下，太平洋房屋特別對以下主要購屋族群提出購屋建議：

1.首購族

進入社會工作幾年的上班族和新婚夫妻大都屬於這一個族群，首購族自備款財力有限，如果沒有長輩的金援，常常需要藉由高額貸款方式來補足購屋資金的不足，因此購屋的資金是否足夠成為首要的考量要素，評估自身的購屋能力，找出自己能夠負擔的月付款(佔月收入的1/3為宜)，進而計算出購屋總額，再依照購屋總額去選擇具抗跌增值，上班方便的地點。

建議第一次買房，可考慮15-20坪左右等較小坪數的房型，針對內部設計做多功能的規劃利用，相信擺脫無殼蝸牛不是夢。若身分符合政府推出的優惠房貸或軍公教貸款，也可留意去申請之。

2.換屋族

換屋族通常是因為家庭成員變多(小孩出生及成長)，需要更大的房型來容納而產生的，也有是經濟能力改善而想提升居住品質而換屋的，此族群要考慮的重點變多，如不但對新房子要考慮其附近環境的品質(學校、公園綠地、市場、交通、嫌惡設施等)，而且還要賣掉原先居住的房子，計算好搬遷的日期，以期能準時入住新房，另資金的籌措也要格外地精準為宜。

太平洋房屋建議可以把握以下三個原則:

(1)先賣後買

如果資金較不充裕的話，可以先賣屋取得資金，保持財務資金的充足，但是會有因為急於求售的時間急迫性而可能沒辦法以好價格售出，且到時若無法在交屋前買房的話，就必須面臨租屋及搬遷問題。

(2)先買後賣(或出租)

若資金充裕的話，建議先買屋，原屋再看情況出租或是賣掉，因為沒有急迫性，所以通常都能夠以合理的價位出售或是出租，整個換屋過程較輕鬆，只要資金到位順利，又有先前的購屋經驗，相信換屋會很順利才對。

(3)換屋族別忘了土增稅可重購退稅：根據土地稅法的規定，無論是先賣後買，或先買後賣，只要在2年內重購土地，或出售土地，即可向主管機關申請土增稅的重購退稅，以補足換屋金額的不足，但須留意，此規定限於自用住宅，且不得於出售前1年內，供營業使用或出租。

3.銀髮族

銀髮族由於家中孩子都已結婚成家或出外打拚，家中成員數因而變少，因此對於銀髮族來說，居住空間就不必像原來孩子在家時那麼寬闊，建議轉購小坪數，夠二人生活的住宅即可。以一大房換二小房，一小房自住，另一小房出租，也是相當不錯的投資置產組合。

銀髮族在購屋時，可以把社區及居住環境的品質納入首要考量，附近是否有公園可提供定期的聚會及休閒散步娛樂，或是否有醫療機構(醫院、診所等)，可隨時提供醫療服務。

在選擇房屋時，因老年人行動較慢，電梯大廈(出入方便)、社區型大樓(有管理委員會提供安全管制及社區服務)及特定銀髮宅(有專門設計無障礙居住空間)房屋都是另一考量的重點:士林天母地區附近就有市立陽明醫院、北投地區就有榮民總醫院及振興醫院等，就醫方便，因此適合做為銀髮族購屋考量地區之一。若選擇公寓，也不要超過2F，因1~2F較適合老年人上下樓梯。

4.置產型投資客

想投資房地產產生收益，不外乎透過兩種方法，1.低檔買進高檔賣出(非自用須要持有2年以上，才可免被課奢侈稅) 2.出租取得租金收入。

一個地區的房地產市場若是長期處於需求遠大於供給的狀態，在經濟發展穩定的前提下，房產價值中長期一定會看好上漲，台北市就是一個最明顯的例子(房地產市場需求大於供給，約有11萬戶之多)。

而一個好的地點，中長期不只可以讓房價增值，若供出租，更可以讓租金水準提高。

舉例來說:交通據點(捷運站、公車站、轉運站等)附近，因有許多聚集經濟效應，加上外出通勤便利，可以節省時間成本，所以需求多，但是房屋量少，供給有限，就容易產生房價上漲的現像。

另投資置產族，想要將手上的閒錢做最好的投資，選定市中心店面、人潮多的夜市商圈、及市中心區投資報酬率高的套房，都是不錯的選擇。

太平洋房屋表示，總之，根據個人不同的需求及資金，選定優質的房仲公司來服務自己，相信不管購屋自住或投資，一定可以心想事成!