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住展:10月預售市場跌回「衰退注意」的黃藍燈 2012/11/09
推案量未如預期的火紅,實際2012年9月15日至10月底的推案量為1,318億元,下修了871億元、39.7%的幅度。
推案量未如預期的火紅,實際2012年9月15日至10月底的推案量為1,318億元,下修了871億元、39.7%的幅度。

【MyGoNews林承志/台北報導】

雙十檔地產黃金檔期,北台灣預售屋與新成屋推案量,受實價登錄及年經濟成長率『連9降』的影響,推案量未如預期的火紅,實際2012年9月15日至10月底的推案量為1,318億元,較原先預估的推案量2,189億元,下修了871億元、39.7%的幅度。

住展雜誌發佈10月住展風向球分數為42分,較9月的分數遽降了4分,燈號再度跌回代表「衰退注意」的黃藍燈。下降的4分,除了推案量未如預期外,因實價登錄使議價空間再放大,各工地的來人組數與成交組數,也因觀望的氣氛濃厚,雙雙同步走跌有直接的關係。

台北市指標推案方面,除了北市中山區的「中山富御」、「華固松疆」,士林區的「圓山1號院」及信義區的「皇翔御琚」等豪宅案,在雙十檔強力放送外,其他的建案並未同步強力促銷。新北市推案方面亦不如預期的熱絡,指標建案為板橋的「世中心」,淡水的「頤海大院」及「台北灣~四季」,新莊副都心的「遠雄米蘭苑」、中和的「遠雄香榭園」,及五股的「璀璨之都」等案較有看頭。

實價登錄政策,8月上路後,10月首度公布8月成屋買賣與出租實價登錄達1.8萬餘件,其中台北巿最高總價與最高單價住宅案為信義計畫區松勇路的「冠德領袖」,成交單價約165萬元,較之前巿場喊價每坪200萬元,等於打了82折。

實價登錄效應的持續發酵,使預售屋及新成屋的議價空間,與中古屋一樣同步放大。9月住展風向球的議價空間為14.1%,10月則擴大至15.1%,對照分數為6.83分,是2012年以來的最低分,顯示實價登錄物件的持續上線,建商迫於先前開價過高,而將議價空間再放大至接近市場行情價。

實價登錄的上路,也直接影響到預售屋的來人及成交組數。從北台灣指標工地的來人組數觀察,10月的來人組數較9月來人,平均再跌了1~1.5成左右,成交組數亦同步萎縮了1成左右,就連票房保證的捷運共構宅,來人與成交都無法倖免於難,10月下半個月的表現,明顯較上半個月差上許多。

住展風向球六大指標,10月有五大指標下挫,僅廣告的批數大致維持9月的水平沒有下跌。廣告量能上,除了遠雄的造鎮案與海悅廣告代銷的建案,仍維持一貫的大量外,大部份建商及代銷業者,採取『慢進慢出』的銷售策略,打廣告的氣勢氣已趨謹慎,並紛紛將廣告刊登期拉長,以面對目前銷售期需拉長的變局。

住展雜誌研發長倪子仁表示,10月的市況顯示,因為實價登錄的上線,愈來愈多指標的新成屋或中古屋物件的成交價陸續曝光,經過傳媒報導成交價與開價的差價,從1~3成不等,使購屋民眾抓不著頭緒而開始出現觀望,而這種觀望的氣氛預期將持續一段時間,在建商慢慢修正並拉小購屋議價空間的幅度後,買氣才可望回溫。

倪子仁說,原先預期會有所表現的雙十檔房市,在實價登錄上路,多空消息面混沌不明的此時,使2012年的雙十檔又出現與去年雙十檔推案量下修以至近『腰斬』的特殊市況。受國內整體景氣只能『保1』的衝擊,購屋者信心面受到嚴重影響,房市要走出谷底,勢必要等台灣的整體景氣走穩,購屋者的信心才會恢復,等景氣落底後,將如同2008年的後金融海嘯時期,由一些立地條件好,產品力強,加上開價合理的建案,率先反彈走出谷底,預估住展風向球分數,將在2013年329檔才會有較明顯的反彈。

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