【MyGoNews林承志/台北報導】

2012年鬼月自8月17日起，至9月16日出鬼月。根據住展房屋網的統計，鬼月爆出近5年的最大量達1500億元之多，原因與8月傳出奢侈稅可望有條件退場、加上國有地禁售可能鬆綁。導致營建類股在八月出現久未見到的價量齊揚走勢，8月的營建股指數漲幅達9.4%，特別是高雄市，住展雜製表示，在容積移轉大鬆綁下，以京城、興富發、國揚、永信建設為主流的高雄上市櫃建商，成為多頭的指標，而且不是一日行情，近來持續再強力上漲。

2012年8月的經濟統計數據顯示，國內的整體經濟依舊嚴峻，年經濟成長率可能連『保2』都有問題。然房地產在打房政策不再明顯壓抑下，讓建商總算可以喘一口氣，在928檔來臨前的鬼月，提早進場佈局。

在此狀況下，8月份的住展風向球，在5~7月連續3個月黃藍燈後，持續第4個月出現代表”衰退注意”的黃藍燈，分數為41分。主要是因為市場預售屋供給量增加；不過最能反應市場熱度的成交組數，以及看屋來人等，在近幾個月依舊未見明顯提升。

根據住展房屋網調查，與去年同為鬼月的8月相較，2012年的鬼月的預售屋推案量較去年同期增加約450億；8月議價率較上月〈7月〉微增0.9%為14.0%，看屋組數與成交組數與7月相較呈小幅下滑，報紙媒體廣告量，則較7月減少8%的量體。顯然供給方對於市場的看法，比起需求方要樂觀的多，建商開始加碼推案，買方看屋的來人可望在9月起開始提升，惟最後關鍵還是在價格問題上，而8月的成交比率依舊維持在低檔。

以議價率來看，8月起的實價登錄對市場的影響性極小，大部份的建商仍是開出高價讓客戶去殺，使8月議價率較7月微增0.9%為14.0%。顯示實價登錄後預售屋的議價率，不但沒有降低，反倒是增加了，探其原因與預售屋的登錄時間點有關，在建商與代銷業者完成銷售階段性任務，在雙方解約後30日才需登錄，以現在個案銷售期普遍長達半年以上，實價登錄自然影響不大。

市況顯示，目前算是『個案表現』時代，指標區域市場反應，以雙北市、桃園與新竹地區的首購低總價產品銷售較佳。指標案像是北市中山區的「中山富御」、北投區的「H24雲端」、淡水「麗寶微笑莊園」、「四季水漾」、「台北灣」，及桃園大園的「太子馥」等案，由於總價較低，買方看屋意願較高。

住展雜誌研發長倪子仁說，這些指標案不但案量大、媒體廣告量也較一般建案多出許多，價格亦有續創區段新高的建案，且大多是外來客看屋比例較高，也因為買方以外來客居多，對區域行情較不熟悉，因此對於個案開出高價的合理性質疑，使得成交並未隨著看屋組數增加而同步提升。

整體來看，8月推案量雖增加了，但推案的行銷動作並未同步加強，可見建商『以打代跑』的保守心態仍在。消息面上，雖然政策面有鬆綁的意味，但要見到真正的所謂『利空出盡』，恐怕還有段時日要等，建商大多以時間換取空間，不是改採先建後售，就是等景氣好點時，再加碼的心態來因應。新一波的推案高峰應該是接下來的928黃金檔期，案量才會再碰出火花。